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부동산 규제를 비껴간 인천지역 청약 열기가 영종하늘도시에서도 불고 있습니다. 한때 미분양이 속출했던 인천 중구 영종하늘도시에서 지난주 분양한 단지가 1순위 마감에 성공했는데요.

 

한국감정원 청약홈에 따르면 영종하늘도시 A47블록 ‘인천 영종 호반써밋 스카이센트럴’ 1순위 청약에서 418가구 모집에 1696명이 몰려 평균 4.1대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

 

코로나19 사태에도 청약시장 열기는 좀처럼 식지 않고 있는데요. 이번 주부터는 21대 국회의원 총선거로 인해 미뤄졌던 청약 물량이 본격적으로 쏟아질 전망입니다.

 

# 전국 9개 단지, 3300여 가구 분양

 

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 4월 셋째 주에는 전국 9개 단지 3357가구(오피스텔 포함, 임대 제외)가 청약접수를 시작합니다. 서울과 경기 등 수도권에서 나오는 재개발 물량을 눈여겨볼 만합니다.

 

호반건설은 서울 양천구 신정2-2구역을 재개발해 ‘호반써밋목동’ 일반분양에 나섭니다. 지하 3층~지상 19층, 7개 동, 총 407가구 규모로, 이 중 전용면적 59~84㎡ 238가구가 일반에 선보입니다. 지하철2호선 신정네거리역 역세권 단지입니다. 신정네거리역 주변 상권과 이마트(목동점), 홈플러스(목동점), 이대목동병원 등을 이용할 수 있습니다.

 

GS건설은 경기 수원시 영통구 망포5택지개발지구에서 ‘영통자이’를 분양합니다. 지하 2층~지상 최고 27층, 7개 동, 전용면적 59~75㎡ 총 653가구로 조성됩니다. 분당선 망포역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 영통지구와 동탄신도시가 인접해 생활시설을 공유할 수 있습니다.

 

포스코건설은 경기 수원시 조원동 장안111-4구역을 재개발하는 ‘더샵 광교산퍼스트파크’를 공급합니다. 지상 최고 21층, 8개 동, 총 666가구 입니다. 일반분양은 전용면적 36~84㎡ 475가구 입니다. 6월 개통 예정인 수원외곽순환도로 조원IC와 2026년 신설 예정인 인덕원~동탄 복선전철 장안구청역(가칭) 등 교통호재가 풍부합니다.

 

분양 성수기인 봄을 맞아 견본주택을 개관하는 곳도 늘었습니다. 경기 고양시 덕양구 덕은지구 ‘고양 DMC리버파크자이’와 ‘DMC리버포레자이’를 비롯해 대전 유성구 둔곡지구 ‘유성 둔곡지구 서한이다음 1,2단지’, 충남 계룡시 ‘계룡 푸르지오 더퍼스트’ 등 7개 단지가 24일 견본주택 문을 열고 분양 일정에 나섭니다.

 

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안녕하세요 리뷰포터입니다.

경매란 사람들이 모여 있다가 물건이 나왔을 때

마음에 들면 계속 손을 들어서 가장 비싼 값을 부른 사람이 물건을 낙찰받는 방식인데요

부동산에서 경매는 가장 높은 가격을 써낸 사람이 물건을 가져가는 것은 같지만,조금 차이가 있습니다.

부동산 경매는 돈을 빌려준사람이 돈을 빌린 사람에게서 돈을 돌려받지 못할 때, 공권력으로 부채를 

돌려받도록 해주는 제도입니다. 

 

 

 

 

 

경매가 인기 있는 이유에 대해 알아보자

 

 

1.경매는 시세보다 저렴하다.

경매의 가장 큰 장점은 부동산가격이 시세보다 훨씬 싸다는 점입니다.

물건이 한 번씩 유찰 될 때마다 최초 감정가액이 20%씩 떨어진 가격에서

다시 경매가 시작되니,두 번만 유찰되면 최초 감정가의 64%가 되는 것입니다.

감정가 자체도 시세보다 저렴한데 거기서 다시 64%줄어들어 상당히 매력있다.

 

 

 

2.권리 관계를 국가가 정리해준다.

일반적인 부동산 거래에서는 등기부상에 복잡하게 얽혀 있는 권리 역시 그대로 인수받게 됩니다.

그러나 경매에서는 부동산에 대한 권리를 공권력이 깨끗하게 정리해준다. 법원에서 

해결해주지 않는 몇 가지 권리 관계가 있어서 권리 분석이라는 과정이 필요합니다.

 

 

3.부동산 거래 사고가 비교적 일어나지 않는다.

경매는 모든 과정을 관련 법령이 정한 절차에 따라 진행한다. 경매 절차를 위반했거나 

미흡한 경우에는 문제가 된 부분을 시정하거나 보완한 후에 입찰을 실시하므로,

부동산 거래 사고가 발생하지 않는다고 말한다.

 

 

경매를 할때 주의할점

 

1.시세보다 높은 가격에 살 수 있다는 점

이물건 대박인데!! 사람들이 술렁이면서 이렇게 이야기하는 걸 들으면

자기도 모르게 욕심이 앞서 원래 생각한 가격보다 높게 부동산을 매입할 가능성이 있다.

경매는 가장 높은 가격을 쓴사람에게 낙찰시켜주는 것이므로,시세보다 비싸게 산다고해서 법원이 굳이 막지는 

않는다는 점 알고있자!

 

 

2.입찰금을 손해 볼 수도 있다.

경매에 참여하기 위해서는 부동산 감정가액 10%를 법원에 입찰금으로 미리내야 한다.

만약 경매로 나온 부동산에 대해 자세히 확인해보지도 않고 덜컥 낙찰을 받았는데,알고 보니 문서로는 파악되지 않는 중대한

결함이나 문제가 있다면 눈물을 머금고 입찰금을 포기해야 하는 경우가 생깁니다.

낙찰이 되지 않을 경우에는 당연히 입찰금을 돌려줍니다.

 

3.권리관계가 복잡한 경우가 있다.

경매에 나온 물건들은 부동산 문제에 대해 당사자끼리 원만하게 해결하지 못한 것들이다.

정상적인 방법으로는 해결하지 못해서 법으로 해결하려는 부동산인 것이다.

일반적인 부동산보다 권리관계가 훨씬 복잡할 수도 있다. 특히 문서에 나타나지 않는 권리 관계에

더욱 주의해야합니다.

 

유치권을 예로 들수있는데 공사 대금을 받지 못한 건축업자가 해당 건물이나 주택에 들어가 있으면서 

밀린 돈을 받지 못하면 나갈 수 없다고 버티는 것이다. 불행히도 이러한 유치권은 문서에는 나타나지 않는다.

 

 

 

 

무턱대고 덤비면 큰코다치는 부동산 경매

법률관계가 복잡하게 얽혀 있으므로 자칫 잘못하면 손해만 볼 수 있기 때문입니다.

경매만 하면 무조건 돈을 번다는 단순한 생각에서 벗어나 철저하게 공부한 다음 조심스럽게 임한다면

경매는 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 장만할 수 있는 충분히 휼륭한 수단으로 사용됩니다.

감사합니다.

 

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안녕하세요 리뷰포터입니다.

오늘은 중도금 잔금을 마련을 위한 투자는 무엇이 있을지 알아보는 시간을 

가지겠습니다.

 

 

 

 

 

1.부동산을 처분해서 중도금을 마련할 때

전세로 살고 있어서 목돈이 묶여 있거나 가지고 있는 집을 팔아야 돈이 마련되는 경우가 있다.

이럴 때 원하는 시기에 부동산 거래가 이루어져 필요한 자금을 마련할 수 있다면 좋겠지만 사람일은 

알 수가 없다.

 

그래서 중도금이나 잔금을 마련하고자 하면 미리 인근 부동산 중개업소에 물건을 

내놓아야 한다. 최소한 부동산을 언제쯤 처분하고 싶습니다.라고 미리 언질을 주어야 합니다.

최악의 경우 중도금을 내야 하는 날짜는 다가오는데 집주인이 전세가 아직 안 나갔다고 전세금을 돌려 주지 않거나,

팔려고 내놓은 부동산이 잘 처리되지 않아서 급매,급급매로 물건을 내놓아 손해를 보는 경우도 있습니다.

 

2.주의 깊게 살펴봐야 할 중도금 무이자 대출

부동산 경기도 호황과 불황을 반복한다. 아파트가 없어서 팔지 못하는 호황이 있다면

2008년 상반기처럼 전국 미분양 아파트가 10만 채를 넘는 불황도 있다.

불황일 때 건설회사에서는 미분양 아파트를 최소화하기 위해 

중도금 무이자대출이라는 강력한 도구를 활용해야한다.

분양금액의 10%만 계약금으로 내면 나머지 중도금은 전액 무이자로 건설회사가 부담

하는 경우도 있다. 무이자 대출의 진짜 의미를 꼭 확인해야 한다.

 

건설회사에서 무이자를 감안해 분양가에 원래 받아야 하는 이자 금액만큼을 

포함시키는 경우가 많기 때문에 분양가만 보고 이런 상황을 파악하기 힘드니

주의해야한다.

 

일반적으로 중도금 대출이라고 해도 점검할 사항이 있다.

대출금액과 이율이 얼마인지,금리는 변동금리인지,고정금리인지,

대출기관이 믿을만한 은행이나 보험사인지,대출기간은 몇년인지 등을 확인해야한다.

 

부동산 정책에 의해 일부 지역은 투기지역 등으로 지정되어 대출을 엄격히 제한한다.

대출이 잘될 줄 알고 안심하다가 중도금 잔금을 준비하지 못해 발을 동동 구르는 일이

없도록 꼼꼼히 확인해야 한다.

 

3.위험한 투자는 피하세요~

중도금을 마련하기 위해서 단기간에 급등할 만한 주식에 투자한다거나 수익률이 좋은 펀드에

큰돈을 투자하고자 하는 유혹을 느낄지도 모른다.

계약금과 마찬가지로 중도금은 정해진 날짜마다 납부해야 하며

이를 위해서 리스크를 최대한 제거해야한다. 날짜가 늦어지면 그만큼 연체이자가 발생하므로 

주의해야 한다. 중도금을 종잣돈 삼아 리스크가 큰곳에 투자하고 싶은 유혹을 이겨내라

 

중도금 잔금을 마련하기위한 투자에 대해서 알아보았는데요

꿀팁들을 모아 보았으니 참고해주세요~~

감사합니다.

 

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안녕하세요 리뷰포터입니다.

우리집을 팔 때 양도소득세 비과세를 받는 방법을

알아보겠습니다.

 

 

 

비조정대상지역 9억원 이하 1세대 1주택자, 2년 보유

조정대상지역 1세대 1주택자 ‘17년 8월 3일 이후 취득 2년 거주

9억원 초과 1세대 1주택자, 2년 거주해야 ‘장기보유특별공제’ 우대 혜택

1주택자와 다주택자들은 집을 언제 팔고, 사야 할지 고민이 많은 상황입니다. 취득에서 보유, 처분까지 단계별로 부동산 세율이 오르고, 조건들도 촘촘하게 얽혀 있기 때문입니다. 조정대상지역은 취득 시점에 따라 2년 거주 요건이 달라지기도 합니다. 지난 12.16대책으로 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건도 강화되었죠. 그렇다 보니 1주택자들이 새로운 주택으로 갈아탈 때 방심하면 세금 감면 혜택을 받지 못할 수 있는데요. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 1주택자가 집을 팔 때 알아둬야 할 양도소득세 조건들을 살펴보겠습니다.

# 일시적 2주택자, 기존주택 양도소득세 비과세 받으려면?

1주택자가 집을 팔 때 고려해야할 것은 무엇일까요? 통계청에 따르면 전국 1주택자는 전체 유주택자 중 84%인 1,182만명입니다. 유주택자 10명 중 8명은 1주택자인 것이죠. 1주택자가 새로운 주택을 구입한 다음 일정 조건을 갖추어 기존주택을 팔 때 ‘일시적 2주택자’에 대한 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 조건은 기존주택 취득 1년 후 신규주택을 사야하고, 기존주택은 신규 주택 취득 후 일정기간 이내 이내 팔면 1세대 1주택자 양도소득세 비과세를 적용받습니다. 기존주택을 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 구입했다면 기존주택은 양도당시 2년 거주(2년 보유 포함) 요건도 갖춰야 합니다. 2017년 8월 2일 이전 구입한 주택이 비규제지역이라면 2년 보유를 해야합니다.

하지만 2018년 9.13대책과 2019년 12.16 대책으로 조정대상지역 내 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 조건이 강화됐습니다. 이때 강화된 조건 적용대상은 기존주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 소재한 경우에 한합니다. 기존주택과 신규주택 둘 중 한 곳이라도 조정대상지역이 아니라면 해당되지 않습니다.

취득 시점에 따라 기존주택 처분 기간은 달라집니다. 먼저, 2018년 9월 14일과 2019년 12월 16일 사이에 신규주택을 취득한 경우 기존주택은 3년이 아닌 ‘2년’ 이내 팔아야 합니다. 두 번째, 12.16대책으로 2019년 12월 17일 이후 신규주택 구입자는 기존주택 처분 기간이 줄어들고, 구입한 신규주택으로 이사해야 합니다. 기존주택 처분 기간은 2년에서 1년으로 줄었습니다. 또한 취득일로부터 1년 이내 신규주택으로 전입해야 합니다. 예외적으로 임차인이 거주 중인 신규주택을 매입하면 전입 기간은 임차인 계약 종료일까지(최대 2년) 연장됩니다.

# 조정대상지역 내 1주택자가 대출받고 갈아탈 때 ‘2년’ vs. ‘1년’

조정대상지역 내에서 일시적 2주택자가 대출을 받아 신규주택을 구입할 때 양도소득세 비과세 조건과 혼동할 수 있는데요. 대출을 받을 경우 기존주택 처분과 신규주택 전입은 2년 이내 입니다. 하지만 일시적 2주택자 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 기존주택 처분과 신규주택 전입은 1년 이내 입니다. 따라서 대출을 받을 경우 1년 이내 매도와 이사를 마쳐야 합니다.

# 분양권 취득 시점은 언제? 계약일 vs. 잔금 청산일

이때 신규 아파트 분양권에 대한 취득 시점 기준이 언제인지를 정확히 알아야 합니다. 분양 계약일이 아닙니다. 분양권은 ‘잔금 청산일’과 ‘소유권이전등기접수일’을 기준으로 합니다. 보통 잔금을 완납해야지 소유권등기이전접수를 할 수 있으므로 ‘잔금 청산일’을 기준으로 보면 됩니다. 일반적으로 아파트 신규 분양은 계약일부터 실제 입주까지 평균 2년 6개월 정도 시간이 걸리다 보니 최근에 분양 받은 경우 기존주택 처분 기간 산정 시 주의가 필요합니다.

예를 들어 조정대상지역 내 서울 동작구 아파트 1채를 보유한 A씨가 2017년 9월에 서울 강남구 아파트를 분양받아 2020년 3월에 잔금을 납부했습니다. 2년 이상 거주한 동작구 아파트는 몇 년 안에 팔아야 일시적 2주택자 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까요? 정답은 3년 입니다.

분양받은 강남구 아파트의 잔금 청산일이 2019년 12월 17일 이후이므로 자칫 오해하기 쉬운 대목입니다. 2018년 9.13대책 및 2019년 12.16대책으로 조정대상지역 내 일시적 2주택의 비과세 기한이 기존 3년에서 2년으로 다시 1년으로 줄어들었지만, 시행령 부칙에 따라 예외조건이 있습니다.

2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 기존 규정대로 3년의 유예기간을 적용받게 됩니다. 따라서 분양권의 취득시점이 2017년인 A씨의 경우 강남구 아파트의 취득일(잔금청산일)로부터 3년 이내에 양도하면 비과세가 가능합니다.

조합원 입주권은 원조합원과 승계받은 조합원에 따라 과세의 판단 기준 등이 달라지니 본인의 상황에 따른 취득 시점을 양도소득세 전문 세무사와 충분하고 정확한 상담을 받는 것이 좋습니다.

# 조정대상지역 내 임대주택 등록한 1세대 1주택자, 2년 거주 해야 할까?

주택임대사업자로 등록한 임대주택이 1세대 1주택으로 되었다면 양도소득세 비과세를 받기 위해 거주를 해야 할까요? 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에서 임대주택으로 등록해도 1세대 1주택자 비과세를 받기 위해서는 2년 거주해야 합니다.

그동안 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 1세대 1주택자는 2년 거주를 해야 하는 반면 2019년 12월 16일까지 임대주택으로 등록한 주택은 2년 보유만 하면 비과세를 받을 수 있는데요. 이러한 불평등을 해결하기 위해 지난 12.16대책 이후 임대 등록한 주택도 2년 거주 요건으로 바뀌었습니다.

# 2021년부터 과거는 버려라! 다주택자에서 1세대 1주택자, 보유 기준 강화

2021년부터 다주택자에서 1세대 1주택자가 된 경우 양도소득세 비과세 계산시 ‘2년 보유’ 계산이 바뀝니다. 다주택자에서 마지막으로 1주택자가 된 시점부터 보유 기간을 산정합니다. 다주택자 기간 동안의 보유기간은 인정하지 않는 것입니다.

예를 들어 10년 보유한 A주택, 5년 보유 중인 B주택 등 2주택을 보유한 다주택자가 첫 번째 A주택을 2020년에 팔고, 2021년에 B주택을 처분할 경우 B주택은 5년 보유했더라도 1세대 1주택자 양도소득세 비과세를 받지 못하게 됩니다. B주택의 양도소득세 비과세 기준은 A주택 처분 후 2년 지난 2022년부터 적용됩니다.

# 2022년, 9억원 초과 겸용주택, 상가와 주택 분리해 비과세 혜택

2022년부터 겸용주택을 보유한 1세대 1주택자의 양도소득세 부담이 커집니다. 그 동안 상가와 주택이 결합된 겸용주택(상가주택) 보유자는 상가 연면적보다 주택 연면적이 클 경우 건물 전체를 주택으로 간주해서 1세대 1주택자 양도소득세 비과세와 9억원 초과분의 장기보유특별공제 우대혜택을 받을 수 있었습니다. 그러나, 2022년부터 거래 가격이 9억원 초과 겸용주택은 주택과 상가 면적을 분리해서 양도소득세를 계산합니다.

따라서 주택 부분만 비과세되고 그 외 상가 면적은 양도소득세가 부과되면서 세금 부담이 커지게 됩니다. 매도 계획을 갖고 있다면 올해와 내년에 처분할지 여부를 검토하는 것이 유리할 수 있습니다.

# 9억원 초과 1세대 1주택자 장기보유특별공제, ‘20년 2년 거주 → ‘21년 보유&거주 분리

9억원 초과 고가주택 1세대 1주택자는 실거주 기간에 따라 갈아타기 시점을 검토해야 합니다. 2년 이상 거주한 고가주택 1주택자는 장기 거주(최대 10년)가 어렵다면 올해 안에 처분하는 것이 장기보유특별공제를 더 받을 수 있는데요.

1세대 1주택자의 주택 양도가액 9억원 초과분은 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 지난해까지 양도한 경우에는 비과세 요건만 충족했다면, 거주 요건 없이 최대 10년 이상 보유하면 80%까지 공제를 받았습니다. 올해부터 2년 이상 거주해야 최대 80% 공제를 적용받습니다. 2년 거주하지 않으면 일반적으로 적용되는 최대 15년 보유 시 30%까지 공제됩니다.

2021년부터 장기보유특별공제 혜택이 달라집니다. 2년 연속 바뀌는 것입니다. 보유와 거주 기간을 분리해 장기보유특별공제율을 합산합니다. 보유 기간 최대(10년) 40%, 거주기간(10년) 최대 40% 각각 더하는 것입니다.

예를 들어 10년 보유하고 2년 이상 거주 중인 15억원 아파트를 2020년에 처분하면 장기보유특별공제는 80%까지 받을 수 있습니다. 2021년에 팔면 장기보유특별공제율은 3년 거주 12%, 11년 보유 40%를 각각 합산한 52%로 줄어듭니다.

# 집 사고, 팔기 전! 세무 상담은 필수

세금이 자주 바뀌면서 부동산을 사고 팔 때 주의가 필요한데요. 지난 12.16대책 이후 조정대상지역 내 일시적 2주택자와 1주택자 양도소득세 비과세 조건에 대한 상담 문의가 늘어나고 있습니다. 2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책 등을 거쳐 조정대상지역은 취득 시점에 따라 거주요건이 다르고, 다주택자의 중과대상 주택수 산정 시 조합원 입주권뿐만 아니라 분양권도 포함되는 것으로 세법이 변경될 예정이어서 세금 계산이 상당히 복잡해졌는데요. 주택을 사고 팔때에는 양도소득세 전문 세무사와의 상담을 거쳐 처분 계획을 세워야 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

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안녕하세요 리뷰포터입니다.

 

 

 

오늘은 집 없는 사람들이 저렴한 가격에 집을 살 수 있는 제도가

있는데 명칭들이 워낙에 많아서 정리가 잘안되시는 분들을 위해서

오늘은 주택공급제도에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1.영구임대주택

사회보호 계층의 주거 안정을 목적으로 건설된 공공건설 임대주택으로

기초생활수급자,국가유공자,위안부 피해자,한부모가족, 신혼부부 등이

우선 공급 대상입니다. 가격은 주변 시세의 30%수준으로 책정된다.

기간은 50년까지 연장할 수 있습니다.

 

 

2.신혼희망타운 

2022년까지 총 15만 호를 공급하겠다는 것인데, 매매형과 임대형을 

선택할 수 있습니다. 매매형과 임대형 모두 낮은 금리로 대출을 받을 수 있는 장점이

있습니다.

 

 

3.뉴스테이

중산층의 주거 안정을 위하여 2016년에 도입한 기업형 임대주택입니다.

만19세 이상의 대한민국 국민이면 누구나 입주 자격이 주어집니다.

최소8년 임대가 가능하고, 매년 임대료 상승률이 5%이하로 제한되어 있답니다.

 

 

4.행복주택

신혼부부,사회초년생,대학생 등 사회 활동이 왕성한 계층에게

대부분을 임대해주려는 목적으로 만들어진 주택입니다.

사회초년생들에게 임대해주기 때문에 다른 주택들에 비해서 거주

할 수 있는 기간이 짧다. 기본6년이며 

2년마다 계약하는것보다는 낫다는 것

 

 

 

5.공급임대주택

크게 두가지로 나눈다.

바로 분양 전환과 장기 임대다.

분양 전환은 5년이나 10년동안 주변보다 저렴하게 임대료를 

내면서 살다가 일정한 기간이 지나는 시점에 주변 시세보다 낮은 가격

으로 매입할 수 있도록 해주는 주택이다. 저렴한 가격으로 세를 내다가

다시 저렴한 가격으로 분양을 받을 수 있는 장점이 있다.

장기 임대는 주변 시세의 50~80%정도의 임대료를 계속 내면서 최대

50년까지 거주할 수 있는 주택입니다.

 

 

6.장기전세주택

서울시와 SH가 협력해 공급하는 주택으로,최장 20년까지 거주할 수 있다.

장기 전세가 가능한 주택이다. 서울에서 집값이 비싼 동네인 강남구,서초구,

위례신도시를 비롯해 서울 핵심 지역 25평형 아파트에 시세보다 저렴하게

오래살 수 있으니 좋은 장점이라 생각한다.

조건은 무주택자를 대상으로 한다.

 

 

7.국민임대주택

무주택 저소득층의 주거안정을 위한 주택으로 소득이 전년도 도시근로자 가구당

월 평균 70%이하여야 합니다.30년 동안 거주가 가능합니다.

감사합니다.

 

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