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상가 투자는 망한다? 공실률 낮은 입지 고르는 팁

부동산 시장에서 ‘상가 투자’는 오랫동안 안정적인 수익을 기대할 수 있는 수단으로 여겨져 왔습니다.

하지만 최근 몇 년 사이, 빈 점포만 가득한 상가들을 쉽게 찾아볼 수 있게 되었죠.

사람 없는 스트리트형 상가, 1층만 운영 중인 근린상가, 계속 임차인을 못 구하는 오피스 상가… 이런 상황을 보면 “상가 투자는 망했다”는 말이 괜히 나온 건 아닙니다.

그렇다면 정말 상가 투자는 끝난 걸까요?

결론부터 말하자면 “아닙니다.” ‘망한 상가’가 많을 뿐, ‘잘 되는 상가’는 여전히 존재합니다.

핵심은 ‘공실률 낮은 입지’를 고를 수 있느냐에 달려 있습니다.

오늘은 공실 걱정 덜 수 있는 입지 고르는 기준을 알아보겠습니다.

1. ‘유동인구’보다 중요한 건 ‘체류인구’

많은 분들이 상가를 볼 때 “유동인구 많은지”만 봅니다.

하지만 실제로는 유동보다 체류가 중요합니다.

단순히 지나가는 사람보다, 머무르는 사람이 많은 곳이 매출이 나오고, 임차 수요도 꾸준한 상권입니다.

대표적인 체류형 입지 예시

대단지 아파트 정문 앞 상가

병원·학원 밀집지역

대학교 후문 상권

대기업 사업장 인근 골목

관공서나 법원 주변 소형상가

‘매일 같은 사람들이 오는 동네 상권’이

의외로 고정 임차인을 유치하기 좋은 입지라는 점, 기억하세요.

2. 건물보다 ‘1층 노출도’가 더 중요하다

건물은 새것인데도 1층이 텅 비어 있는 상가, 자주 보셨을 겁니다.

그 이유는 단순합니다. 외부에서 보이지 않기 때문이죠.

사람이 많이 다니는 길이라도,

도로에 붙어 있지 않거나, 계단 내려가야 하는 구조면

임차인 입장에서 매출이 나오기 어렵다고 판단합니다.

다음 체크리스트를 참고하세요

건물 전면 유리창 구조인가?

주차장이 건물 앞을 가리고 있지 않은가?

도보 동선과 점포 위치가 자연스럽게 연결되는가?

상가가 눈에 잘 띄는가?

이 단순한 요소 하나가 공실률을 크게 좌우합니다.

3. ‘집객시설’의 존재는 상가 수명을 연장한다

카페, 병원, 약국, 프랜차이즈가 몰리는 상가에는

특별한 공통점이 있습니다. 바로 집객시설(고객을 끌어들이는 시설)입니다.

대표적인 집객시설은 다음과 같습니다

대형마트, 창고형 할인점

지하철 출입구

관공서(주민센터, 법원, 구청)

대형병원, 대학병원

스타벅스가 입점한 상가

특히 스타벅스나 유명 약국 프랜차이즈가 입점했다면,

그 상가는 브랜드가 입지 가치를 먼저 인정한 사례라고 보셔도 좋습니다.

그만큼 공실 리스크도 적습니다.

4. 상권의 ‘임차인 회전률’을 체크하라

어떤 상가는 1년에 2~3번씩 임차인이 바뀝니다.

겉보기에 손님이 있어 보여도, 운영자가 자주 바뀌는 곳은 임차인의 수익률이 낮다는 의미입니다.

입지 분석 전에 반드시 확인할 것

최근 3년간 어떤 업종이 들어왔고, 얼마나 유지됐는가

점포 운영자들의 재계약율이 높은가

점포 10개 중 공실이 2개 이상인가

오래 가는 임차인이 있는 곳은 좋은 상권이라는 뜻입니다.

지나치게 회전이 잦은 곳은 피하는 게 현명합니다.

5. 수익률 계산만 보지 말고, 운영 가능 업종 수를 따져보자

마지막으로, 상가 입지를 판단할 때

단순히 “수익률 몇 % 나온다더라”보다

실제로 어떤 업종이 들어올 수 있는지를 따져보는 게 중요합니다.

같은 수익률 5%라도,

편의점·약국·음식점·미용실 등 다양한 업종이 가능한 입지와

단순 사무실 위주로 특정 업종만 가능한 상가는

공실률과 장기 수익성에 큰 차이를 만듭니다.