전세 계약 끝나기 전, 자동연장 되는 경우와 안 되는 경우 구분법

전세 계약 끝나기 전, 자동연장 되는 경우와 안 되는 경우 구분법

전세 계약이 종료되기 몇 달 전부터

"자동으로 연장되는 거 아니었어?"

"집주인이 팔겠다고 하면 어떻게 되는 거지?"

라는 질문을 자주 듣습니다.

 

전세 계약의 연장 여부는 단순히 '기간이 끝났으니 끝'이 아니라, 양측의 의사 표현과 법적 절차에 따라 자동 연장될 수도, 종료될 수도 있습니다.

오늘은 계약이 자동으로 연장되는 경우와 그렇지 않은 경우를 명확하게 구분해보겠습니다.

 

 

1. 전세 계약, 언제 ‘자동연장’ 되는 걸까?

현행 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신)에 따라

임대차 계약 종료 6개월~2개월 전까지

임대인이나 임차인 중 어느 한 쪽도 별다른 의사 표시를 하지 않으면

계약은 자동으로 동일한 조건으로 2년간 연장됩니다.

 

즉, 자동 연장은 이런 경우에 성립됩니다.

집주인이 “계약 연장 안 한다”는 통지를 하지 않은 경우

세입자도 이사를 나가겠다는 말 없이 그냥 사는 경우

기존 계약 조건(보증금, 월세 등)에 변경 사항이 없고

전세계약 만료일 기준 ‘2개월 이내’까지 의사 표현이 없을 때

 

자동연장(묵시적 갱신)은 법적으로 강력하게 보호되기 때문에

임대인이 나중에 "집 팔 테니 나가달라"는 요청을 하더라도

임차인이 원하지 않으면 거주를 2년 더 연장할 수 있습니다.

 

2. 자동연장이 되지 않는 경우는 언제일까?

다만 아래 조건 중 하나라도 충족되면 자동 갱신이 되지 않습니다.

 

① 임대인이 계약 만료 2개월 전에 갱신 거절을 통지한 경우

예를 들어,

“이번 계약까지만 하고 집을 직접 사용할 예정입니다.”

라는 내용을 내용증명 등으로 명확하게 통보한 경우,

자동 연장은 성립하지 않습니다.

이 경우에는 임차인도 이사를 준비해야 할 수 있습니다.

 

② 임차인이 퇴거 의사를 명확히 밝힌 경우

"이번 계약까지만 살고 이사 가겠습니다."

라는 통보 역시 자동 연장 방지 요건에 해당합니다.

다만, 세입자가 말로만 했을 경우 분쟁 소지가 있으니

문서나 문자, 이메일 등으로 기록을 남겨두는 것이 중요합니다.

 

③ 계약 해지 사유가 발생한 경우 (ex. 보증금 미납, 계약 위반 등)

만약 세입자가 계약상 의무를 위반한 상태라면

계약 해지 사유가 인정되어

자동 연장 적용 대상에서 제외될 수 있습니다.

 

3. 집주인이 집을 매도한다고 할 때, 계약은 끝날까?

전세 계약 도중 혹은 종료 시점에

집주인이 "집을 팔았다"고 통보할 수 있습니다.

그러나 자동 연장 요건이 충족된 경우

새 집주인(매수인)도 기존 세입자의 계약을 승계해야 합니다.

 

즉,

집이 팔려도 전세계약은 유지되며,

세입자가 원한다면 계속 거주할 권리가 있습니다.

 

4. 갱신요구권 사용 여부도 중요합니다

2020년 7월 이후 도입된 계약갱신요구권은

세입자에게 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있는 권리를 부여합니다.

 

이미 한 번 사용했다면,

다음 계약 연장은 임대인의 동의가 있어야 가능합니다.

 

따라서 아래 사항을 꼭 체크하세요!

갱신요구권을 사용한 적이 있는가?

계약 만료일은 언제인가?

임대인/임차인의 의사 표현은 있었는가?

계약서에 특별한 조항은 있는가?

 

 

 

 

전세 계약은 단순히 ‘2년 지나면 끝’이 아니라, 양측의 의사 표현 여부와 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

계약 종료 6개월 전부터는

문서로 의사 표현을 남기고, 계약 갱신 가능성에 대비해 충분한 준비를 해두시기 바랍니다.

 

 

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