리뷰포터

경제적인 부분에 있어서 정부 정책에 저항하지 말라는 말이 있습니다.쉽게 말해 대세를 따라야 한다는 이야기입니다.이번 대책은 전례가 없는 강력한 대책이라는 것이 전문가들의 견해입니다.

6.17 부동산 규제는 앞으로 부동산 시장의 흐름에 많은 영향을 줄 것으로 보입니다.6.17 부동산 규제는 규제지역에 대한 강화, 토지거래허가제 지정, 법인 규제, 재건축에 대한 규제가 골자가 될 것 같습니다.이들의 내용과 영향을 살펴보고 부동산 시장의 전망에 대해서도 살펴보도록 하겠습니다.

모든 정책에는 긍정적인 면과 부정적인 면이 있습니다.

긍정적으로 생각하는 사람은 해당 정책의 규제를 찬성하는 측이고, 부정적으로 생각하는 사람은 해당 정책의 규제를 반대하는 입장일 것입니다.

대출과 관련하여서는 부동산 정책은 직접적인 영향이 있습니다.집을 사려고 하는데 대출이 안된다면 집을 구할 수가 없게 됩니다.

6.17 부동산 규제로 인한 금융권의 영향을 정리해보면 다음과 같습니다.일단 6.17 부동산 대책 이전의 대출 규제는 규제지역 내 모든 주택 담보 대출 시 6개월 내 전입을 의무화하고 있습니다.

이전의 대출 규제 조건을 살펴보면 조정 대상 지역 내 시가 9억 원 초과하는 주택 대출 시 투기과열지구는 1년, 조정 대상 지역은 2년 내 전입 의무가 있었습니다.

그런데 바뀐 정책은 금액의 기준이나, 1년 이내, 2년 이내라는 조건이 강화된 것입니다.

그러므로 6개월 내에 전입을 하는 실수요자인 경우에만 대출이 가능하게 된 것입니다.이 대출 규제는 7월 1일부터 시행이 됩니다.

다음으로는 전세자금 대출에 대한 규제에 대해서 살펴보겠습니다.6.17 부동산 규제책 이전에는 전세자금 대출에 대해서는 규제가 없었습니다.그러나 시가 9억 초과 주택소유자, 다주택자들에 대해서는 전세대출 보증을 제한하고 있습니다.즉 2주택자는 전세자금 대출이 안되고, 1주택자여도 고가 주택자는 전세자금 대출을 제한하겠다는 취지입니다.

여기에 더해투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트 구입 시 전세자금 대출 보증이 제한됩니다.

6.17 부동산 규제는 실소유자가 아닌 부동산 투기를 막기 위한 취지라 생각됩니다.다시 말해 실수요자들에게는 불리할 것이 없는 대책이나 투자자들에게는 불리한 조건이 많습니다.

매매나 임대 사업자는 전 지역 주택 담보대출 전면 금지를 실시하고 있는데, 이 정책은 대다수의 사람들이 공감하고 있습니다.하지만, 전세자금 대출은 6.17 부동산 규제 이전의 정책이 좀더 합리적이라 보고 있습니다.전세자금 대출이 제한됨으로 해서 투기가 아닌 내 집 마련을 하려는 선의의 피해자가 생기게 될 수도 있기 때문입니다.

전세가가 오르게 되면 매매가가 오르게 되는 악순환이 발생하게 되는데, 최근 전세가가 올라가면서 이런 악순환이 진행되고 있는 것으로 보입니다.공급보다 수요가 부족하기 때문에 이런 현상이 지속되게 됩니다.

토지거래허가제 지정은 초고가 아파트 규제에 속합니다.

여기에 속하는 곳은 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동 등이 속합니다.해당 지역은 투자 목적으로 구입 불가하며 실거주만 가능합니다.

이번 정부의 규제책은 실수요자들 보호하기 위한 정책이라 보입니다.투자자들에게는 좋지 않은 정책으로 투기하지 말란 것이 이번 정책의 맥락에 숨겨진 의미라 할 수 있습니다.대신 내 집 마련을 계획하신 분들은 내 집 마련을 하라는 의미라고 해석하셔도 됩니다.

정부 정책이 영향이 덜한 비규제지역, 덜 오른 지역, 공급이 없었던 지역으로 가서 내 집 마련을 하라는 의미라 할 수 있습니다.투자자들도 그러한 지역으로 이동하고 있는 것 같습니다.규제지역을 정부 정책으로 누르면 풍선효과가 일어나 비규제지역으로 투자자들이 움직이는데 이러한 풍선효과가 이번 정책의 역효과로 나타나고 있습니다.투자자들의 입장에서는 실수요자들에게 매매를 하여 시세차익을 남기는 방식으로 투자가 진화되고 있는 것으로 보입니다.

그렇지만 이런 풍선효과는 정부의 추가적인 대책이 예고되고 있어서 지속되기는 어려울 것이라 전망됩니다.

또한 이번 정책 중 중요한 사항 중의 하나는 청약 조정 지역의 확대입니다.청약 조정 지역이 확대되면 비용 부담이 발생하게 되어 해당 지역의 시세가 하락할 수 있습니다.

국토부는 갭투자의 판단 근거를 자금조달 계획서의 보증금 승계하여 주택을 매수하는 경우도 포함됩니다.1주택자라 하더라도 전세를 끼고 매수해 놓았다가 나중에 들어가서 실거주하겠다는 의도와는 상관없이 갭투자라고 판단합니다.갭투자 비율이 높은 지역은 해당 지역의 집값 상승과 거의 비례하는 모습을 보이고 있습니다.

그렇기 때문에 이런 갭투자를 막기 위해서 정부의 규제책이 나오고 있는 것입니다.

그런데, 이런 규제책이 들어맞지 않는 이유는 전세대출을 받지 않고 1주택 갭투자를 하는 경우가 있어서입니다.다시 말해 규제로부터 자유로운 매매가 있는데 이런 경우로 인해 정부 정책이 효과를 제대로 발휘하고 있지 못한 실정입니다.

해당 정책의 효과는 7월 1일 이후로 분명히 나타날 것으로 보고 있습니다.정책의 규제에 포함되는 대상으로 인해서 추가적 상승은 차단될 것으로 보고 있습니다.

그렇다면 부동산 정책으로 인해 부동산 시장이 하락하겠느냐는 전망은 별개의 문제라 판단됩니다.일부 비관론자들은 부동산 폭락론에 무게를 두고 있지만 부동산 시장이 하락하기 위해서는 매도 초과가 장기간 지속되어야 합니다.

6.17 부동산 규제는 대출 규제가 강화되어 이른바 레버리지를 이용한 부동산 투자가 힘들게 되었습니다.무주택자가 아니면 대출이 안되고, 세금도 더 내야 하는 상황이 되었습니다.그렇기 때문에 대출 규제로 레버리지 이용한 투자가 불가능해져 이러한 투자를 해왔던 투자자에게는 투자를 할 길이 막혀버렸습니다.

6.17 부동산 규제는 무주택자에게 내 집 마련의 기회를 열어주었습니다.동시에 무주택자가 아닌 투자자에게는 더 이상 부동산 투자로 돈을 벌 수 있게 하지 않겠다는 의미로 해석이 될 수 있습니다.하지만 그렇다고 무주택자가 내 집 마련이 더 용이해진 것도 아닙니다.

다주택자인 경우 양도세, 보유세, 종합부동산세 등 각종 세금 폭탄을 맞을 우려가 있습니다.그렇기 때문에 주택에 투자를 하셨던 투자자들은 더 이상 주택에 대한 투자 메리트가 사라지게 되었습니다.

투자자들에게 있어서 주택은 메리트가 없어진 시점에서 그럼 주택이 아닌 상품이 투자 메리트가 상대적으로 올라가게 되었습니다.향후 몇 년 간 부동산 시장은 경매나 상가, 오피스텔, 토지와 같은 수익형 상품의 시대가 될 것이라 전망됩니다.

상가와 같은 수익형 상품의 경우 부가세 등 각종 세금을 다 거둬들이지만 혜택은 거의 없는 실정입니다.주택은 비과세 혜택이라든가 여러 가지 혜택이 있지만 상가는 그러한 혜택이 없으므로 규제 또한 하기가 힘듭니다.

주택 시장에서는 레버리지를 이용한 규제가 힘들어져 버렸으나 수익형 부동산의 경우에는 아직도 이렇게 레버리지를 이용한 투자가 가능합니다.다시 말해 규제가 덜하기 때문입니다.

아직까지 대한민국은 주식 시장에서 돈을 번 사람은 극히 드물지만 부동산으로 돈을 번 사람은 많습니다.그래서 여윳돈을 가진 분들이 주식 투자는 꺼려 하면서도 부동산 시장에는 관심을 지속적으로 가질 수밖에 없습니다.

6.17 부동산 규제는 어떻게 보면 대출 규제 강화책으로 볼 수도 있습니다.실수요자가 아닌 사람에게는 대출을 막겠다는 것이 의도된 정책이라 할 수 있습니다.

그런데 경매는 일반 매매보다 대출을 많이 해줍니다.

80% 이상까지 대출을 해주기 때문에 경매가 더욱 활성화될 것이라 전망하는 이유입니다.

정부 정책에 맞서지 말라는 말처럼 주택이 안되면 주택은 안 하면 됩니다.그리고 주택 외의 다른 투자처를 찾으면 되는 것이고, 그러한 것이 주택 외의 수익형 부동산 등이 있습니다.또는 비규제 지역 같은 곳을 들 수가 있습니다.이런 것이 이번 6.17 부동산 규제의 풍선효과로 인해 비규제지역인 김포나 파주 지역의 부동산이 들썩인 이유인 것입니다.

법인 투자에 있어서도 주택은 많이 힘들어졌습니다.그렇기 때문에 주택이 아닌 상가 투자에 관심을 기울여야 할 때입니다.

투자는 리스크를 줄이는 것이 선행되어야 합니다.리스크가 있는데 굳이 투자를 할 필요는 없다는 이야기입니다.

6.17 부동산 규제는 주택에 대한 리스크를 회피하여 다른 투자처를 찾아가야 합니다.그래서 수익형 상품에 대한 관심이 높아지고 있는 것 같습니다.

예를 들면 상업용 부동산 상품인 꼬마빌딩에 대한 투자수요가 다시 몰리고 있습니다.상가는 주택과는 달리 약간의 종잣돈이 있어야 합니다.그렇기 때문에 현금 비중이 높은 개인이나 소형 법인이 꼬마빌딩에 대한 투자 문의가 증가하고 있습니다.

꼬마빌딩은 연면적 1000제곱 미터 이하, 층수는 5층 전후, 10억 원에서 50억 원 정도의 중소형 빌딩을 말합니다.현장에서는 자영업자들은 코로나19 등의 영향으로 영업난을 겪어 임대료가 하락하고 있고 공실이 발생하는 상황입니다.그런데 이와는 반대로 투자자들은 부동산 규제책으로 인한 반대급부로 수익형 상품에 대한 투자심리가 살아나면서 꼬마빌딩에 대한 관심이 높아지고 있다 합니다.

이러한 배경에는 과거로부터의 학습효과가 있는 것 같습니다.지난 IMF 사태나 리먼 브라더스 금융 위기 때를 돌이켜보면 IMF 사태 때는 실제로 많은 기업이 부도를 맞이하였고, 부동산, 주식 시장이 대폭락을 하였습니다.

하지만 그 당시 위기를 기회로 여겼던 사람들은 싼 가격에 매수를 하여 금융 부자로 탄생하게 되었습니다.

리먼 브라더스 사태 때는 IMF 사태의 교훈을 되새겨 부동산 시장에서 매물들이 많이 출회될 것으로 예상을 하였으나 실제로는 매물이 나오는 것이 IMF 사태보다는 덜하였습니다.IMF 사태 때 기회를 놓쳤던 매수자들은 매물을 기다리고 있었으나 생각보다 매물이 나오지 않게 되면서 이 시기가 지나가게 됩니다.

코로나19는 우리나라가 맞이하게 되는 세 번째 위기라 할 수 있습니다.코로나19로 인해 전 세계 경제가 폭락을 할 것이라는 비관론도 있었습니다.현재까지의 시장 흐름을 보면 이 위기가 극복되고 나면 다시 안정을 찾을 것이라는 과거로부터의 학습 효과로 인해 매물이 쏟아져 나오고 있지 않습니다.오히려 코로나19가 지나가면 상승할 것을 기대한 매수 대기자들이 시장 주변에 더 많은 것 같습니다.현재 상권에 실질적인 타격을 받고 있으나 매물이 잘 나오고 있지 않은 이유도 이와 같은 맥락에서 풀이됩니다.

정부의 금리 인하 정책도 부동산과 같은 안정형 자산으로의 쏠림 현상을 가속화시켰습니다.금융 자산은 금리가 인하되면 수익률이 저하됩니다.반면 부동산과 같은 수익형 상품은 조달금리가 떨어져 투자하기가 수월해집니다.

금리 인하의 반작용으로 수익형 상품에 대한 인기몰이가 당분간은 계속될 것으로 전망됩니다.

전세 제도는 우리나라에만 있는 특이한 제도입니다.

현재 전세 제도는 2년 계약이 보편화되어 있습니다.

전세 계약이 2년으로 보편화된 것은 1989년 집값 상승으로 인한 주택난이 사회 문제로 대두되자 나온 부동산 대책의 하나입니다.주택 임대차 보홈법을 개정하여 전세 계약을 1년에서 2년으로 늘어나게 되었습니다.월세 계약은 기본 1년으로 하게 되었습니다.월세 계약은 세입자가 원할 경우 2년간 거주가 가능합니다.

1989년 당시 전셋값이 폭등한 이유는 전월세 상한제를 도입하여 상승한 것이 아닙니다.당시 고질적인 주택난의 영향으로 1987년 이후 지속되었던 전셋값 상승으로 인한 것입니다.이 전셋값 폭등은 1기 신도시가 입주되는 시점까지 이어지게 됩니다.

문재인 정부 초기부터 임대 계약의 불합리성을 인지하고 이를 개정하기 위한 노력을 해왔습니다.2년마다 이사를 해야 하는 전월세 입주자들의 고민을 해결해 주기 위한 것입니다.2년이란 기간이 세입자 보호에 적당하지 않다는 이유 때문입니다.이사 한 번을 할 때 들어가는 비용은 중계 수수료, 이삿짐센터 비용, 도배장판 비용, 입주 청소 비용 등이 들게 됩니다.그리고 무엇보다 주거 안정성이 침해됩니다.전세금이 얼마나 올려달라고 할지 마음 졸이게 됩니다.그리고 집주인이 아들이 살아야 한다고 나가달라고 할 수도 있습니다.집주인의 편의에 의해 세입자의 주거권이 침해되는 경우가 너무 많습니다.

정부에서는 이러한 불합리성을 재고하기 위해 임대차 계약과 관련한 개정을 줄기차게 시도해 왔습니다.

그러나 야당의 반대로 번번이 무산되고 말았습니다.

그렇지만 이제 상황이 달라졌습니다.21대 국회에서 여당이 압승하여 개헌을 제외한 대부분의 법안을 단독으로 처리 가능하기 때문입니다.

그래서 임대차 3법의 시행은 시간문제라 보고 있습니다.

야당의 반대 이유는 집주인의 재산권 침해라는 시각이 우세합니다.그리고, 1989년 전세 대란이 전월세 상한제들 도입한 이유라고 악의적으로 해석하고 있습니다.임대차 3법이란 전월세 신고제, 계약 갱신청구권, 전월세 상한제를 말합니다.전월세 신고제는 주택 매매 신고제처럼 전월세 계약 후 30일 이내 실거래 신고하는 제도입니다.

이는 조세 징수를 목적으로 하고 있습니다.

임대에 세금을 붙여 재정적자를 만회할 목적인 것입니다.만약 시행이 된다면 집주인들의 세금 부담이 고스란히 월세입자에게 전가될 수 있습니다.그렇게 되면 월세를 사는 사람들은 전세를 구하려고 할 가능성이 커지게 됩니다.계약 갱신청구권은 세입자가 1회에 한해 임대차 계약을 한 번 더 요구할 수 있는 권리입니다.세입자가 1회에 한해 계약 연장을 하는 것을 말합니다.이때 집주인은 이를 거절할 권리가 없게 됩니다.그러므로 2년을 거주한 후 다시 2년을 거주할 수 있게 되므로 최소 4년의 주거 안정이 될 수 있습니다.

집주인이 거절할 수 있는 계약 갱신 거절 사유는 다음과 같습니다.3달 이상 월세가 연체되었을 경우, 집주인이 실거주 목적일 경우, 재건축 또는 철거할 경우, 중대 과실 또는 파손에 의한 경우입니다.

전월세 상한제는 임대료 증액 상한을 5%로 제한하는 제도입니다.이 제도는 세입자 보호 측면에서는 우수한 제도라 평가받습니다.하지만, 집주인 입장에서 보면 재산권 침해 소지가 있는 것으로 해석될 수 있습니다.

3법이 시행되게 되면 전세 계약 기간이 짧으면 4년, 길면 6년까지 가능할 것이라 전망됩니다.갭투자는 전세를 깔고 대출을 이용한 레버리지로 하는 투기성 기법입니다.그런데 이렇게 전세 기간이 늘어나게 되면 갭투자는 설자리가 줄어들게 됩니다.

또한 6.17 부동산 대책 이후 갭투자에 대한 대출 규제까지 강화되어 전세를 깔고 하는 아파트 갭투자는 더 이상 하기가 힘들어질 것으로 전망됩니다.임대차 3법에 대한 일부 우려 섞인 목소리가 나오고 있기도 합니다.

전세를 주는 집주인들이 미리 전셋 가격을 올릴 것이기 때문에 전세 대란이 올 수도 있다.전세 기간이 늘어나게 되면 집주인이 전세를 안 내놓으려고 할 것이기 때문에 전세 공급이 줄어들 것이다.

이러한 주장은 아마도 임대차 3법을 반대하는 측에서 내보내는 기사라 보입니다.전세는 임대인이 주택 투자금을 낮추기 위해 임차인의 보증금을 활용하는 제도입니다.

그렇기 때문에 전세 기간이 늘어난다고 해서 전세 공급이 줄어들거나 하지는 않을 것입니다.

3법이 통과되어 전세 기간이 늘어나게 되면 전세 거주로 주거 안정성이 증가하기 때문에 집을 사려는 사람들이 줄어 들게 될 것입니다.지금까지 전세 2년 계약은 이사를 다니기 힘들어하시는 분들이 2년 계약 후 만기가 도래하게 될 때 여유가 되면 주거안정성을 확보하기 위해 집을 사려는 수요가 있었습니다.

그렇지만 3법에 의해 전세 기간이 4년 또는 6년으로 늘어나게 되면 집값이 비싼 데 굳이 사려고 하는 사람들은 없을 것입니다.집값이 안정화될 때까지 집을 구매하는 것을 미루게 될 것으로 전망됩니다.3법은 전세가에는 약간의 영향을 줄 수 있습니다.전세 가격은 인근의 주택 매매가와 연동이 되는 측면이 있습니다.주택 매매가의 80%~90% 수준에서 대부분 결정이 됩니다.그런데 전세 가격이 길어지게 되면 전세가격을 올릴 수있는 기간도 제한이 되므로 집주인 입장에서는 최대한 높은 가격에 전세 계약을 체결하려고 할 것입니다.

그렇지만 3법의 영향으로 전세 대란이 오고 이로 인해서 집값이 폭등할 것이라는 전망은 옳지 않다고 생각됩니다.집값의 영향은 미미하거나 없다고 해석하는 것이 우세합니다.

묵시적 갱신은 임대인과 임차인의 계약 관계에서 가장 많이 발생하고 또 분쟁의 소지가 있는 내용입니다.묵시적 갱신에 대해서는 임대인이든, 임차인이든 잘 이해하고 있어야 합니다.그래야 서로 불이익을 당하지 않을 수 있습니다.

주택임대차보호법에서의 묵시적 갱신의 뜻은 다음과 같습니다.임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약을 갱신하지 않는다는 통지를 해야 합니다.마찬가지로 임차인은 기간이 끝나기 1개월 전까지는 계약을 갱신하지 않는다는 통지를 해야 합니다.만약 갱신거절 의사표시가 없으면 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장된 것으로 봅니다.이것을 묵시적 갱신이라 하며, 갱신이 되면 기간은 이전 임대차와 동일한 기간이 아닌 2년으로 보게 됩니다.

위 내용을 쉽게 풀이하면 임차인은 만기 때 계약을 해지하겠다는 의사를 분명하게 통지해야 한다는 의미입니다.

임대인도 계약 갱신 의사가 없으면 임차인에게 의사를 분명하게 통지해야 합니다.이렇게 통지하지 않게 되면 계약이 자동으로 연장된 것으로 간주합니다.

임대인과 임차인이 계약 해지 의사가 있음에도 불구하고 바쁘게 생활하다가 의사를 통지하지 아니하고 묵시적 계약이 되는 경우가 많습니다.또는 묵시적 갱신을 의도적으로 이용하는 경우도 있습니다.

예를 들어 계약 해지 의사를 통지하고 싶은데 집주인이나 임차인에게 연락이 되지 않은 경우가 있습니다.이런 경우 문제가 생겼을 경우를 대비하여 내용증명이나 우편을 이용하여 증거자료를 남기셔야 합니다.

묵시적 갱신을 할 수 없는 경우도 있습니다.

2개월치 월세를 연체한 경우.또는 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우가 이에 속합니다.임차인으로서의 현저한 의무 위반에는 다음과 같은 예가 있습니다.집을 심각하게 훼손하였거나, 임대인의 동의 없이 전전세를 준 경우 등이 그러한 경우에 해당합니다.

묵시적 갱신은 임차인에게 좀 더 유리한 제도입니다.

어떤 면에서 그러냐 하면 자동으로 2년까지 연장이 되며, 또 임차인이 원할 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다.단 전세 보증금은 해지 통보를 하고 바로 받을 수 있는 게 아니라 해지 통보를 한 기간으로부터 3개월 이내에 받을 수 있습니다.

임대차 관계가 종료되면 이사를 나갈 때 중개 수수료는 법적으로는 임대인이 중개 수수료를 부과할 의무가 있습니다.그런데, 현실적으로는 임차인이 납부 의무가 있다고 해서 다툼의 소지가 있게 됩니다.이러한 다툼의 소지를 피하기 위해서는 계약 기간 만료시에 다시 계약서를 작성하시는 게 좋습니다.

다음은 묵시적 갱신은 아니지만 주택 임대차 계약과 관련하여 가장 많이 궁금해하는 사항들 중 하나입니다.

계약은 1년으로 하였는데, 임차인이 2년을 주장할 경우가 있습니다.주택임대차보호법은 약자인 임차인을 보호하기 위한 목적이 있습니다.그러므로 이럴 경우 임차인의 주장이 받아들여지게 됩니다.다시 말해 임차인이 1년을 계약해도 2년까지 살 수가 있게 됩니다.

다음은 상가의 묵시적 갱신에 대해 살펴보겠습니다.

상가임대차보호법은 2018년 10월 16일 이후 개정법이 효력을 발생하게 됩니다.개정된 내용 중 관련된 중요한 사항은 두 가지입니다.계약 갱신 요구권 10년을 보장받을 수 있다는 점과 임대료 인상률이 과거 9%에서 현행 5% 미만으로 제한이 되었다는 점입니다.

상가의 묵시적 갱신도 주택의 묵시적 갱신과 개념은 동일합니다.다만 주택은 기간이 2년이나 상가는 1년 연장된 것으로 간주하게 됩니다.

상가임대차보호법의 경우 묵시적 갱신은 보증금과 차임이 일정 조건에 들어야 한다고 적시되어 있습니다.차임이 일정 조건에 들어야 한다는 것은 다음의 경우입니다.

서울의 경우 환산보증금이 9억 원까지, 과밀억제권역 및 부산은 6억 9천만 원입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 세종시, 파주시, 화성시, 광주시는 5억 4천만 원이며, 그외 지역은 3억 7천만 원입니다.이는 계약 기간이 2019년 4월 2일 이후인 경우 적용되는 금액입니다.

만약 그 이전에 계약을 하였다면 환산 보증금의 금액이 달라질 수 있습니다.

임차인의 경우 선택은 두 가지로 귀결될 수 있습니다.

하나는 묵시적 갱신이며 또 하나는 계약 갱신 요구권에 의한 것입니다.계약 갱신 요구권은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 되어 있습니다.

다만, 임차인이 1개월 전에 계약 갱신을 요구하지 않게 되면 자연스럽게 묵시적 갱신으로 넘어가게 됩니다.

이 경우 문제점은 묵시적 갱신은 1년 연장이 된 것으로 봅니다.

그러므로 상가임대차보호법에 의한 계약 갱신 요구권 10년을 보장받을 수 없게 됩니다.즉 묵시적 갱신에 의해 1년 연장이 된 후 만료가 되면 더 이상 계약을 연장할 수 없습니다.

상가의 경우도 주택과 같이 묵시적 갱신을 할 수 없는 경우는 유사합니다.다만 주택은 2개월치이나 상가는 3개월치에 해당합니다.이외에도 묵시적 갱신을 못하는 경우가 많지만 대부분 상식적인 범위 내에 있는 경우이므로 일일이 열거하지는 않겠습니다.

중요한 점은 묵시적 갱신은 10년을 보장받을 수 없다는 점입니다.이 부분은 임차인이 오인하고 계신 경우가 상당히 많습니다.또한 환산보증금 이하는 묵시적 갱신의 효력이 발생하게 되지만 계약 갱신 요구권은 환산보증금과 관계없이 보호를 받을 수가 있습니다.묵시적 갱신은 1년 기간이 연장되며 임차인이 원할 경우 해지도 가능합니다.하지만, 계 약갱신 요구권은 이와는 달리 중간 해지가 안됩니다.

운전은 대단한 기술이 아니라서요, 누구나 다 할 수 있는 거잖아요, 그런데, 대단한 기술보다 더 중요한 거기도 해요. 생명 안전과 바로 연결 되어 있으니까요. 친구와 함께 어린이집을 하기로 했어요. 어렸을 때부터 아이들을 좋아하기도 했구요, 내 아이들이 어느정도 크고 나니 내 일을 갖고 싶기도 하구요,당장 어린이집을 할 수 없으니

경력을 쌓느라 남이 경영하는 어린이집에서 일을 해야 했어요. 한 두 가지일을 맡아서 하는 게 아니라 전반적인 일들을 총괄하는 거였으니까,운전도 필수적으로 해야되는 거였어요.

살아오면서 특별히 운전할 일이 없었던 게 사실이랍니다. 누구나 다 가지고 있는 거라는 인식이 강하니깐,

나도 운전면허증은 취득해 가지고 있었구요, 남편이 주로 운전은 맡아서 해주었고, 모든 것들이 걸어서 다닐 수 있는 반경이고, 양가 부모님들도 아직은 건강하셔서요,

별로 운전에 대한 필요성을 못느끼고 살았더랬어요. 그런데 갑자기 운전이 필요하게 되다보니 누군가에게 용인자동차운전연수 하는 걸 부탁해야 했어요. 남편이 용인자동차운전연수 해주겠다고 선뜻 나서더라구요. 다들 그러는 건 줄 알았죠.

참 사이좋고, 싸움 한 번 해 본적 없는 다정한 부부였었는데, 운전연수 첫 날 부터 나는 속이 많이 상했답니다.

나를 무시하는 것 같기도 하고, 자존감이 무너지는 것 같더라구요, 그렇게 심각하게 생각할 필요가 없었는데도,

신경도 예민해지고 그랬나 봅니다. 3일째 되던 날 도저히 안되겠다 싶어서 남편한테 전문 운전연수 학원에서

연수 받아야 겠다고 했더니, 남편도 나하고 같은 생각이었던지 당장 그렇게 하라고 허락해 주네요. 그래서 주변에 물어보고, 검색도 하고 해서 괜찮은 용인자동차운전연수 업체를 찾아 냈어요.

여러가지 것들을 고려해서 비교하고, 검토해서 결정한 건데요, 신기하게도 내가 필요한 것들을 다 충족시켜 주겠더라구요. 진작 남편에게 연수 받지 말고, 연수업체

찾아 볼 것을, 괜한 시간낭비 한 것 같아서 후회 많이 했답니다. 지나간 것은 지나간대로....우선 시간적인 면에서 방문연수 시스템이라서 내가 원하는 시간에 집으로 강사님이 직접 운전연수차량을 가지고 와주셨어요.

마치면 또 집까지 태워주셨구요, 그랬더니 용인자동차운전연수 시간 낭비가 하나도 없어서요. 연수하는 내내 편하게 다른 일처리 할 수 있었답니다.

강사님 성별도 내가 직접 선택할 수 있어요. 원래가 늘 집에만 있던 가정주부여서 그런지 여자 강사님이 편하겠더라구요, 그런 것 상관없다는 사람도 많은데, 나는 좀 까다롭게 여성 강사님을 신청했구요, 결과적으로 대만족이었어요. 큰 언니 같은 푸짐한 미소를 지닌, 차분하고 친절한 강사님은 첫눈에 제 마음을 편안하게 만들어 주셨거든요. 남편이 자기 차로 연수하라고 했는데, 이번에는 내가 고집을 피웠어요. 전문연수차량으로 선택했습니다. 아무래도 종합 운전연수 보험가입차량이 용인자동차운전연수 마음에 놓였어요.

또 다른 차들 눈에 띄는게 아무래도 양보 받기에도 좋을 것 같고 안전할 것 같았어요. 제 얘기를 듣고 나더니 남편도 동의했구요, 보통반, 속성반, 주말반 이렇게 나뉘어져 있었는데, 어느 연수반이던 총 10시간 연수가 기본이었구요, 그 시간을 몇 일에 걸쳐서 하느냐가 선택 사항이었어요. 아무래도 익숙하지 않은 운전이니 최대한 일수를 늘여서 4일간 연수받는 일반반을 선택했어요. 제가 운전해서 앞으로 해야 할 일이 어린 아이들을 차로 실어나르게 될 일이어서요. 강사님께 안전 운행을 최대한 중점적으로 생각해달라고 말씀 드렸어요.

용인자동차도로연수 본격적으로 시작하기 전에 간단한 이론 공부가 있었는데요,초보들이 체계적으로 차와 친해질 수 있는 접근 방법이 맘에 들던데요, 먼저 차에 있는 기본 장치들의 명칭을 익히구요, 정확한 작동법도 배웠어요, 장시간 운전할 경우에는 안전운행 할 수 있는 편안한 자세도 지도 받았구요, 차와 많이 친해지고 편해지고 나서첫 용인자동차도로연수 했는데, 우선은 차가 많이 다니지 않는 도로에서 차선 똑바로 맞추기 부터 시작했어요. 우회전, 좌회전, 뉴턴.. 가장 기본이 되는 주행을

익숙해질 떄 까지 했구요,

신호등, 표지판 식별하는 것도 알아두어야 할 것도 참 많았어요. 저는 주로 시내 골목길을 많이 다닐 것 같아서요,그 부분을 중점적으로 해결 할 수 있게 도와주십사 부탁드렸구요, 좁은 길에서 두 차가 맞닥뜨렸을 때에,

그냥 막무가내로 움직이는 게 아니라 우선순위라는 것도 있고, 판단의 기준이 되는 게 많았어요, 강사님 친절한 지적 덕분에 바로바로 피드백 될 수 있는 점이 좋았네요.

신호등 없는 사거리에서의 대처법, 비보호 좌회전 할 때 주의해야 할 점 같은용인자동차도로연수 저에게 꼭 필요한 것들을 많이 배웠어요.

사람들마다 연수 스타일이 다 달라져야 할텐데요, 저는 반복해서 같은 코스를 많이 다녔어요. 어떤 상황에서도 대처해야 하니깐요. 제 두 손에, 제가 운전할 두 바퀴에 많은 어린 생명들의 안전이 달려있다는 생각을 하면서

열심히 강사님께 배웠어요. 빠르게 달리는 간선도로에서 차선변경하기, 이면도로 다니기 등도 쉽지 않았는데요,

무엇보다도 힘들었던 건 주차였어요. 주차 부분이 또 제게 굉장히 필요할 거라는 생각을 미리해서 부담이 되었을 수도 있겠네요.

일단 전진주차 하나라도 열심히 배우고 익히고 나니

후진주차, 평행주차도 차츰 익숙해져 갔어요. 뭐든 차근차근 잘 설명해주시는 강사님 덕분에 쉽게 빨리 배울 수 있었던 것 같아요. 제 생각에 어떻게 10시간안에 모든 걸 다 할 수 있을까 걱정하기도 했는데 기우였어요.

정말 알차게 10시간을 잘 보내고 나니 자신감이 생겨서, 제가 앞으로 할 일에 대한장기적인 계획도 세워보고 그랬답니다. 망설이지말고 도전하세요, 그리고 뭘 하든 전문적인 도움을 받는 게 중요한 것 같네요.