리뷰포터

안녕하세요 리뷰포터입니다.

부동산이 불황기에도 가격이 오르는 집이 있습니다.

자신이 집값이 적어도 남들보다 적게 내려가고 남들보다

많이 올라갈 수 있는 경우를 몇 가지 정리해보았습니다.

1.전세 가격이 많이 오르는 아파트

아파트 가격은 본래 가치에 집값 상승 기대치가 더해집니다.

전세는 집값 상승 기대치가 있기 때문에 아파트의 실제가치를

반영한 지표입니다.

다른 아파트가 집값의70% 정도에서 전셋값이 정해지는데,

내가 들어갈 아파트 전세는 집값의90%다? 그럼 둘중하나입니다.

집값이 더 올라서 전셋값이 집값의 70%가 되거나 전세 가격이 떨어지게

될 것입니다. 아파트를 사려는데 전세가격이 오르고 있다면 사두어도 큰 걱정이

없을 것입니다.

2.교통이 편리해지는 아파트

교통이 좋아지면 집값이 오른다는 사실은 나도 알고 남도 알고 있는 사실입니다.

남들이 모르는 것은 지하철이 개통된다는 기대감 이후 실제 지하철이 개통되면 추가로 집값이 

오른다는 사실입니다. 지하철이 언제 개통될 예정이다. 무슨 도로를 놓는다 하는 이야기가 들리면

앞으로 집값이 떨어질 일은 없다고 생각해도 좋습니다.~

3.재건축,재개발,리모델링 등 공사 현장이 많은 지역

재건축,재개발과 같이 집을 새로 짓는 공사 현장이 많아도 좋은징조입니다. 새아파트는

기존 집들보다 집값이 높게 책정되고 이렇게 높게 책정된 가격으로 인해 

기존아파트들이 다시 비싸지는 사이클이 반복되기 때문이다. 그리고 재건축 등의

공사를 한다는 것은 해당 아파트의 소유자들이 여기는 값이 오를 것같으니 재건축합시다라고

결정했음을 의미한다. 어떤 지역에 아파트가 일시적으로 많이 공급되면 전세가도 시세보다 낮게

형성되고 매매가도 떨어집니다. 또 입주 2~3년 차에는 비과세 요건을 채운 판매 물건이 많아지는데

이때만 지나면 아파트가격은 다시 오른다. 혹시 아파트를 사겠다면 입주2년~3년 차 아파트를 골라보는 것도 좋다.

3년이 지나면 그 지역에 필요한 상권이 안정적으로 형성되어 생활 편리성이 개선되고,매물이 적어지면서 급하게

처분되는 아파트도 적어지기 때문입니다.

오늘은 남들은 모르는 집값 올라가는 아파트 구별법에 대해

알아보았는데요 작은 도움이라도 되셨으면 좋겠네요~

감사합니다.

이중고 재건축 대신 리모델링

리모델링의 활성화 조짐

정부의 규제로 아파트 재건축 진행이 어렵게 되자 리모델링으로 우회하는 사업장들이 늘고 있습니다.

특히 최근 집값이 오르는 추세인데다가 리모델링 특별법이 거론되면서 주목을 받고 있습니다.

#리모델링의 바람~

최근 서울 및 수도권에서 아파트 리모델링 바람이 불고 있습니다.

올해 초 송파구 성지아파트가 국내 최초로 수직증측 리모델링 사업계획승인을 받는가 하면, 강동구에서도 둔촌동

둔촌현대1차아파트가 수평증축으로 사업계획안이 승인되었습니다.

또한 동작구 일대에선 우성2-3차와 사당동 극동,신동아4차 등 4개 단지가 리모델링 조합설립인가를 위한

추진위원회를 출범시키고 주민동의 절차를 밟고 있으며,광진구 광장동 나홀로 단지인 상록타워도 리모델링 조합설립인가

를 마치고 시공사 선정에 속도를 내고 있습니다.

수도권에서도 올해 들어 집값이 크게 오른 용인과 수원에서 아파트 리모델링 바람이 불기 시작했는데요

용인 수지구 죽전동에 있는 도답아이파크와 도담롯데캐슬,죽전파크빌이 통합 리모델링을 추진하고 있으며,

상현동 동보2차도 곧 추진위원회가 발족할 예정입니다. 죽전동 벽산아파트 1~5단지와 첼시빌도 통합리모델링 추진

위원회가 최근 공식 출범했습니다. 수원에서도 영통지구 적벽골8단지와 신나무실 5단지가 각각 통합리모델링 사업

추진을 모색하고 있습니다.

#재건축 규제로 기대감이 커진 리모델링!

아파트 리모델링은 열약한 주거환경을 개선한다는 점에서 재건축과 같지만 사업방식은 다르다는 것!

재건축은 기존 건물을 허물고 새로 짓는 방식이라면,리모델링은

기본 구조를 유지한 채 고쳐 짓는 것이라고 생각하시면 됩니다.

재건축은 보통 준공 30년 이상 된 아파트부터 가능하지만 리모델링은 

준공 15년 이상이면 가능합니다. 또한 재건축은 안전진단 D나 E등급을 받아야 사업추진이 가능합니다.

반면에 리모델링은 안전진단에서 B등급 이상이면 층수를 높이는 수직증죽,C등급 이상은 수평-별등-증축 리모델링이 허용됩니다.

재건축 대비 사업이 빠르게 진척될 수 있다는 면에서 리모델링이 주목을 받지만 몇 가지 한계도 존재합니다.

리모델링으로 가구수 증가는 기존 가구수 대비 15%에 불과하고 일반분양 물량이 30가구 이상이면 분양가상한제가 적용돼

재건축 대비 사업성이 낮습니다.

또한 내력벽때문에 평면 설계에도 제약이 많습니다.

수직증축 리모델링의 경우 아파트 안전과도 직결되는 만큼 절차가 복잡하고 까다로워 수평증축 대비 평균 2년 정도

시간을 들여야 합니다.

#관련규정 통합한 리모델링 특별법 추진

아파트 리모델링이 재건축의 대안으로 떠오르면서 리모델링

관련법도 정비되고 있습니다. 지난 1월9일 리모델링 사업계획 승인 문턱을 조합원

100%동의에서 75%동의로 낮추고 있으며,국회에서도 리모델링 사업 활성화에 맞춰

특별법 신설을 검토하고 있습니다.

특별법이 제정되면 분당,일산 등 1기 신도시 아파트가 수혜를 입을 전망입니다.

이들 노후 아파트 대부분이 용적률 상한선을 꽉 채운 중-고층 아파트이기 때문에

재건축보다는 리모델링 사업이 이득이기 때문입니다.

#리모델링 단지 시세 상승 가팔라

실제 리모델링이 진행된 아파트들의 몸값은 어떻게 변했을까요?

서울 마포구 현석동 밤섬예가클래식은 2012년 수직증축 리모델링으로 재탄생된 곳입니다.

지상 1~2층을 필로티 구조로 바꾸는 대신 2개 층으로 수직증축해 10층에서 12층 아파트로 바뀌고, 저층부는

한강조망이 가능해졌습니다. 가구당 분담금 최대 2억원이 투입돼 가구수 증가없이 공사가 진행됩니다. 그 결과 면적이 

전용 63~69제곱미터로 넓어져 최고 30%까지 증가했습니다.

집값 역시 국토부 실거래가에 따르면 전용 89제곱미터 기준으로 리모델링 전인 2008년 9월에는 4억 4,800만원

수준에 거래됐지만 공사 뒤인 2013년 12월에는 6억 6,900만원 팔려 나가며 평균 집값이 2억원 이상 올랐습니다.

지난 1월에는 동일 면적형이 11억원 거래되었습니다.

최근 리모델링 아파트들의 시세도 상승하고 있습니다.

송파구 성지 아파트 전용 84제곱미터의 경우 작년 9월까지만 해도 

8억 5,500만원에 거래됐으나 올 2월 11억 5000만원에 거래되면서 6개월 추진만에 시세가 3억

가까이 올랐습니다. 

#리모델링 아파트,신축 수요 분산하고 신규공급 늘리는데 도움을 줄 것인가?

지금까지 아파트 리모델링에 대해서 알아보았습니다. 과거 리모델링과 달리 증축을 통해 일반분양물량도 확보할 수 있고

시간 단축도 가능한 리모델링이 재건축의 대안으로 떠오르면서 대형 건설사들도 관심을 보이고 있습니다.

또한 소규모 단지들이 통합 추진에 나서면서 대규모로 단지화해 브랜드 가치를 높이려는 움직임도 나타나고 있습니다.

리모델링 특별법이 현재 코로나19사태로 연기된 것으로 알려져 있는데요

특별법이 통과되고 리모델링 규제가 풀리면 재건축 대신 리모델링으로 선회하는 단지들이 늘어날 것으로 보입니다.

앞으로 리모델링이 활성화돼 신축이나 재건축에 몰린 수요를 분산하고 부족한 신규공급을 늘리는데 기대가 될 것으로 보입니다.