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갑자기 건물주가 사망했다면? 세입자가 알아야 할 5가지

임대차 계약을 맺고 살고 있던 집이나 상가의 집주인이 갑작스럽게 사망했다면? 많은 세입자들이 당황스러움을 느끼는 순간입니다. 하지만 이럴 때일수록 침착하게 법적 권리와 대응 방법을 알고 대처하는 것이 중요합니다. 아래는 세입자가 반드시 알아야 할 5가지 핵심 포인트입니다.

1. 임대차 계약은 여전히 유효하다

집주인이 사망했다고 해서 기존에 맺은 임대차 계약이 자동으로 무효화되지는 않습니다. 민법상 계약의 당사자 중 한 명이 사망하더라도 계약은 그 상속인에게 승계됩니다. 즉, 새롭게 상속을 받은 자녀나 배우자 등이 집주인의 지위를 이어받으며, 임차인은 기존 계약 그대로 거주할 수 있습니다.

주의: 계약기간이 남아 있다면, 계약서에 명시된 조건은 그대로 유지됩니다.

2. 월세는 누구에게 납부해야 하나요?

집주인의 사망 이후, 임차인은 상속인이 누구인지 명확히 파악한 뒤 그 사람에게 월세를 납부해야 합니다. 상속인이 복수인 경우, 일반적으로 상속인 대표 또는 공동명의 계좌로 입금 요청이 들어옵니다. 정당한 상속인을 확인하지 않은 채 월세를 임의로 입금하면, 나중에 ‘채무 불이행’이 될 수도 있으니 유의하세요.

 TIP: 상속인 또는 법정대리인으로부터 계좌 변경 공지 등을 정식 문서로 받아두세요.

3. 보증금 반환은 누가 책임지나요?

계약이 끝난 후 보증금을 반환받아야 할 때, 그 책임은 상속인이 전적으로 부담하게 됩니다. 다만 상속 절차가 복잡하거나 지연될 경우, 반환 시점이 늦어질 수 있습니다. 이럴 땐 법원에 ‘임대차보증금 반환 소송’ 또는 ‘임차권등기명령’을 신청하는 방법도 고려해볼 수 있습니다.

현명한 방법: 집주인의 사망 사실을 확인한 즉시 등기부등본을 열람하여 상속자 명의가 등록되었는지 확인하세요.

4. 상속포기나 한정승인 시 주의해야 할 점

상속인이 부채 때문에 상속을 포기하거나 한정승인을 하게 되면, 세입자 입장에서는 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 이런 경우 법원에 신고하여 채권자로 등록되거나 경매 절차에 참여해야 할 수 있습니다.

주의사항: 이런 사태를 대비해 임대차 계약 시 ‘전입신고 + 확정일자’는 반드시 받아두는 것이 중요합니다.

5. 새로운 소유주와의 관계 설정

상속인이 다수이거나 건물이 매매되어 새로운 소유주가 등장한 경우, 기존 계약서를 바탕으로 인수인계 절차가 이뤄집니다. 새로운 소유주는 기존 임대차 계약의 권리·의무를 모두 승계받게 되며, 세입자는 임의로 나가야 할 의무는 없습니다. 단, 계약 만료 이후 재계약 여부는 새 소유주와 협의가 필요합니다.

계약서 확인: 특약사항에 명시된 조건이 있다면 해당 내용이 그대로 유지되는지 꼭 확인하세요.

결론 – 불안할 필요는 없다, ‘계약은 살아있다’

건물주가 사망하더라도, 세입자는 법적 보호를 받으며 계약 조건을 그대로 유지할 수 있습니다. 다만, 상속자와의 소통과 서류 정리, 월세 이체 대상자 명확화 등의 기본적인 조치만 철저히 해둔다면 큰 문제 없이 거주를 이어갈 수 있습니다.

TIP: 혹시를 대비해 계약 체결 시부터 전입신고, 확정일자, 계좌 정보 확인 등의 기본적인 방어조치를 잘 해두는 것이 중요합니다.

궁금한 점은 관할 주민센터 또는 법률구조공단에 문의해보세요. 세입자의 권리는 당신의 생활을 지켜주는 든든한 울타리입니다.