부동산 계약에서 "세입자"는 중요한 개념입니다. 세입자는 집이나 상업용 공간을 임대받아 사용하는 사람을 말하며, 임대인(집주인)과의 계약을 통해 권리와 의무가 부여됩니다.
이번 포스팅에서는 세입자의 뜻과 함께 세입자로서 반드시 알아두어야 할 주요 사항을 정리했습니다. 부동산 계약을 처음 접하거나 관련 정보를 찾고 있다면 이 글이 큰 도움이 될 것입니다.
1. 세입자의 정의
세입자(Tenant)는 일정한 금액의 임대료를 지불하고, 임대인의 재산(주택, 상가 등)을 일정 기간 동안 사용하는 사람을 뜻합니다.
주거용 세입자: 아파트, 원룸, 주택 등을 임대받아 생활 공간으로 사용하는 사람.
상업용 세입자: 사무실, 상가 등을 임대받아 사업 목적으로 사용하는 사람.
세입자는 임대차 계약서를 통해 임대 조건, 임대료, 계약 기간, 사용 조건 등을 명시하며, 이는 법적 효력을 가집니다.
2. 세입자가 지켜야 할 주요 사항
1) 임대료와 관리비 납부
계약서에 명시된 일정에 따라 임대료와 관리비를 성실히 납부해야 합니다.
납부가 지연될 경우 연체료가 발생하거나 계약이 해지될 수 있습니다.
2) 계약서 조건 준수
계약서에 명시된 조항을 철저히 준수해야 합니다. 이는 세입자의 권리와 의무를 명확히 규정합니다.
예: "무단으로 집을 개조하거나 임의로 서브리스(전대)를 하지 않는다."
3) 임대 공간의 유지 및 보수 세입자는 사용 중인 공간을 깨끗하고 안전하게 유지할 책임이 있습니다.
가벼운 수리는 세입자가 부담해야 하며, 큰 수리는 임대인과 상의해야 합니다.
4) 계약 해지 절차 준수
계약 종료 시에는 임대인에게 사전에 알리고, 정해진 절차를 따라야 합니다.
일반적으로 계약 해지 통보는 계약서에 명시된 기간(보통 1~3개월 전)을 준수해야 합니다.
5) 보증금 반환 준비
퇴거 전 임대인의 공간 점검을 받아야 하며, 손상이나 문제 없이 인수인계하면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
3. 세입자가 알아야 할 법적 권리
1) 계약 갱신 요구권
주거용 세입자는 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
임대인이 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다.
2) 보증금 보호
"전월세보증금 반환보증 제도"를 활용하면 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우에도 보호받을 수 있습니다.
3) 주거 안정권
임대인은 계약 기간 중 세입자를 부당하게 퇴거시킬 수 없습니다.
4. 세입자가 주의해야 할 함정
1) 계약서 확인 미흡
구두 약속만 믿고 계약서를 제대로 확인하지 않으면 문제가 발생할 수 있습니다. 반드시 서면 계약서를 작성하고, 계약 조건을 꼼꼼히 확인하세요.
2) 중개수수료 과다 청구
중개수수료는 법적으로 상한선이 정해져 있습니다. 과도한 수수료를 요구받지 않도록 주의하세요.
3) 보증금 사기
계약 전 반드시 등기부등본을 확인해 임대인이 실제 소유자인지 확인하세요.
보증금 반환 보증 상품을 통해 추가적인 안전장치를 마련할 수도 있습니다.
세입자의 권리와 의무를 이해하자 세입자는 임대차 계약의 중요한 당사자로서 권리와 의무를 명확히 이해해야 합니다. 계약서 작성부터 유지 관리, 퇴거 절차까지 모든 과정을 철저히 준비하면 불필요한 갈등을 예방하고, 더 나은 임대 생활을 누릴 수 있습니다. 올바른 정보와 준비는 건강한 임대차 관계의 시작입니다.
전세 계약이 2년으로 보편화된 것은 1989년 집값 상승으로 인한 주택난이 사회 문제로 대두되자 나온 부동산 대책의 하나입니다.주택 임대차 보홈법을 개정하여 전세 계약을 1년에서 2년으로 늘어나게 되었습니다.월세 계약은 기본 1년으로 하게 되었습니다.월세 계약은 세입자가 원할 경우 2년간 거주가 가능합니다.
1989년 당시 전셋값이 폭등한 이유는 전월세 상한제를 도입하여 상승한 것이 아닙니다.당시 고질적인 주택난의 영향으로 1987년 이후 지속되었던 전셋값 상승으로 인한 것입니다.이 전셋값 폭등은 1기 신도시가 입주되는 시점까지 이어지게 됩니다.
문재인 정부 초기부터 임대 계약의 불합리성을 인지하고 이를 개정하기 위한 노력을 해왔습니다.2년마다 이사를 해야 하는 전월세 입주자들의 고민을 해결해 주기 위한 것입니다.2년이란 기간이 세입자 보호에 적당하지 않다는 이유 때문입니다.이사 한 번을 할 때 들어가는 비용은 중계 수수료, 이삿짐센터 비용, 도배장판 비용, 입주 청소 비용 등이 들게 됩니다.그리고 무엇보다 주거 안정성이 침해됩니다.전세금이 얼마나 올려달라고 할지 마음 졸이게 됩니다.그리고 집주인이 아들이 살아야 한다고 나가달라고 할 수도 있습니다.집주인의 편의에 의해 세입자의 주거권이 침해되는 경우가 너무 많습니다.
정부에서는 이러한 불합리성을 재고하기 위해 임대차 계약과 관련한 개정을 줄기차게 시도해 왔습니다.
그러나 야당의 반대로 번번이 무산되고 말았습니다.
그렇지만 이제 상황이 달라졌습니다.21대 국회에서 여당이 압승하여 개헌을 제외한 대부분의 법안을 단독으로 처리 가능하기 때문입니다.
그래서 임대차 3법의 시행은 시간문제라 보고 있습니다.
야당의 반대 이유는 집주인의 재산권 침해라는 시각이 우세합니다.그리고, 1989년 전세 대란이 전월세 상한제들 도입한 이유라고 악의적으로 해석하고 있습니다.임대차 3법이란 전월세 신고제, 계약 갱신청구권, 전월세 상한제를 말합니다.전월세 신고제는 주택 매매 신고제처럼 전월세 계약 후 30일 이내 실거래 신고하는 제도입니다.
이는 조세 징수를 목적으로 하고 있습니다.
임대에 세금을 붙여 재정적자를 만회할 목적인 것입니다.만약 시행이 된다면 집주인들의 세금 부담이 고스란히 월세입자에게 전가될 수 있습니다.그렇게 되면 월세를 사는 사람들은 전세를 구하려고 할 가능성이 커지게 됩니다.계약 갱신청구권은 세입자가 1회에 한해 임대차 계약을 한 번 더 요구할 수 있는 권리입니다.세입자가 1회에 한해 계약 연장을 하는 것을 말합니다.이때 집주인은 이를 거절할 권리가 없게 됩니다.그러므로 2년을 거주한 후 다시 2년을 거주할 수 있게 되므로 최소 4년의 주거 안정이 될 수 있습니다.
집주인이 거절할 수 있는 계약 갱신 거절 사유는 다음과 같습니다.3달 이상 월세가 연체되었을 경우, 집주인이 실거주 목적일 경우, 재건축 또는 철거할 경우, 중대 과실 또는 파손에 의한 경우입니다.
전월세 상한제는 임대료 증액 상한을 5%로 제한하는 제도입니다.이 제도는 세입자 보호 측면에서는 우수한 제도라 평가받습니다.하지만, 집주인 입장에서 보면 재산권 침해 소지가 있는 것으로 해석될 수 있습니다.
3법이 시행되게 되면 전세 계약 기간이 짧으면 4년, 길면 6년까지 가능할 것이라 전망됩니다.갭투자는 전세를 깔고 대출을 이용한 레버리지로 하는 투기성 기법입니다.그런데 이렇게 전세 기간이 늘어나게 되면 갭투자는 설자리가 줄어들게 됩니다.
또한 6.17 부동산 대책 이후 갭투자에 대한 대출 규제까지 강화되어 전세를 깔고 하는 아파트 갭투자는 더 이상 하기가 힘들어질 것으로 전망됩니다.임대차 3법에 대한 일부 우려 섞인 목소리가 나오고 있기도 합니다.
전세를 주는 집주인들이 미리 전셋 가격을 올릴 것이기 때문에 전세 대란이 올 수도 있다.전세 기간이 늘어나게 되면 집주인이 전세를 안 내놓으려고 할 것이기 때문에 전세 공급이 줄어들 것이다.
이러한 주장은 아마도 임대차 3법을 반대하는 측에서 내보내는 기사라 보입니다.전세는 임대인이 주택 투자금을 낮추기 위해 임차인의 보증금을 활용하는 제도입니다.
그렇기 때문에 전세 기간이 늘어난다고 해서 전세 공급이 줄어들거나 하지는 않을 것입니다.
3법이 통과되어 전세 기간이 늘어나게 되면 전세 거주로 주거 안정성이 증가하기 때문에 집을 사려는 사람들이 줄어 들게 될 것입니다.지금까지 전세 2년 계약은 이사를 다니기 힘들어하시는 분들이 2년 계약 후 만기가 도래하게 될 때 여유가 되면 주거안정성을 확보하기 위해 집을 사려는 수요가 있었습니다.
그렇지만 3법에 의해 전세 기간이 4년 또는 6년으로 늘어나게 되면 집값이 비싼 데 굳이 사려고 하는 사람들은 없을 것입니다.집값이 안정화될 때까지 집을 구매하는 것을 미루게 될 것으로 전망됩니다.3법은 전세가에는 약간의 영향을 줄 수 있습니다.전세 가격은 인근의 주택 매매가와 연동이 되는 측면이 있습니다.주택 매매가의 80%~90% 수준에서 대부분 결정이 됩니다.그런데 전세 가격이 길어지게 되면 전세가격을 올릴 수있는 기간도 제한이 되므로 집주인 입장에서는 최대한 높은 가격에 전세 계약을 체결하려고 할 것입니다.
그렇지만 3법의 영향으로 전세 대란이 오고 이로 인해서 집값이 폭등할 것이라는 전망은 옳지 않다고 생각됩니다.집값의 영향은 미미하거나 없다고 해석하는 것이 우세합니다.
