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세입자 도배와 장판 비용, 누가 부담할까? 

전·월세 계약을 할 때 가장 자주 논란이 되는 부분 중 하나가 도배와 장판 교체 비용입니다. 특히 이사 전후에 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 간 비용 부담을 두고 분쟁이 발생하는 경우가 많은데요.

도배와 장판은 거주하면서 자연스럽게 노후되는 부분이라 기준이 애매할 수 있습니다.

이번 글에서는 도배 및 장판 비용의 법적 책임, 부담 기준, 실제 사례를 중심으로 세입자가 비용을 부담해야 하는 경우 vs 집주인이 부담해야 하는 경우를 상세히 정리해보겠습니다.

1. 도배·장판 비용 부담 기준

기본적으로 임대차 계약서에 명확한 규정이 있는지 여부가 가장 중요합니다.

그러나 일반적으로 다음 원칙이 적용됩니다.

즉, 도배·장판이 단순한 노후로 인해 교체가 필요한 경우에는 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다.

반면, 세입자가 부주의하게 오염시키거나 훼손한 경우에는 세입자가 비용을 부담해야 합니다.

2. 세입자가 부담해야 하는 경우

세입자가 도배·장판을 훼손했거나, 계약 기간 내 자발적으로 교체하는 경우에는 세입자가 비용을 부담해야 합니다.

1) 세입자의 과실로 인해 손상이 발생한 경우

✔ 벽지에 큰 낙서, 오염, 곰팡이(환기 부족) 등

✔ 장판에 찍힌 심한 스크래치, 찢김, 눌린 자국(가구·침대 프레임 자국 포함)

✔ 벽지에 심한 물 얼룩이나 음식물 얼룩 발생

💡 TIP

일반적인 사용으로 생긴 가벼운 자국은 세입자가 책임지지 않음 하지만 명백한 오염(낙서, 곰팡이, 음식물 얼룩)은 세입자 책임

 2) 계약 기간 내 세입자가 도배·장판을 새것으로 바꾸고 싶을 때

✔ 인테리어 변경을 위해 벽지를 새로 하고 싶은 경우

✔ 본인의 취향대로 도배 색상이나 장판을 교체하는 경우

💡 TIP

이 경우에는 집주인 동의를 받고 진행해야 함

원상복구 조건이 있을 수 있으므로 계약서를 확인하는 것이 중요

3. 집주인이 부담해야 하는 경우

집주인이 도배·장판을 교체해야 하는 경우도 있습니다. 일반적으로 자연적인 노후로 인해 교체가 필요한 경우에는 임대인의 부담입니다.

1) 도배·장판이 오래되어 자연스럽게 낡은 경우

✔ 거주 기간이 길어 도배와 장판이 색이 바래거나 마모됨

✔ 세입자의 과실이 아닌 자연적 노후로 인한 교체 필요

💡 TIP

일반적으로 3~5년 이상 거주한 경우에는 집주인이 교체하는 것이 원칙

법적 기준은 없지만, 통상적으로 5년 이상 거주하면 집주인이 부담하는 경우가 많음

2) 신규 세입자 맞이 준비로 교체하는 경우

✔ 새로 임차인을 맞이하기 위해 도배·장판을 교체해야 하는 경우

✔ 계약 전에 집주인이 직접 도배·장판 교체를 약속한 경우

💡 TIP

세입자가 퇴거할 때 기존 벽지나 장판이 오래되어 새로운 세입자를 위해 교체하는 경우

이 경우 새로운 세입자가 부담할 의무 없음

4. 실제 사례로 보는 도배·장판 비용 분쟁 해결법

📌 사례 1: "5년 이상 거주 후 퇴거 시, 도배비용을 요구받았어요"

➡ 임대인이 부담해야 할 가능성이 큼

✔ 세입자가 5년 이상 거주한 경우, 벽지나 장판은 자연 마모로 판단됨

✔ 특별한 손상이 없다면 세입자가 부담할 필요 없음

💡 해결 방법:

계약서에 도배·장판 관련 내용이 명시되어 있는지 확인

중개업소 또는 지방자치단체 임대차 상담센터에 문의 가능

📌 사례 2: "입주한 지 1년 만에 벽지가 심하게 변색됐어요"

➡ 임대인이 부담할 가능성이 큼

✔ 벽지 자체의 품질 문제라면 임대인이 교체해야 함

✔ 하지만, 세입자의 부주의(담배 연기, 곰팡이 등)로 인한 경우에는 세입자가 부담해야 함

💡 해결 방법:

벽지 변색 원인을 점검 후, 자연적인 변색이라면 임대인과 협의

곰팡이나 얼룩이 있는 경우 원인을 밝히고 비용 분담 협의

📌 사례 3: "아이가 벽에 낙서를 해서 벽지 교체를 요구받았어요"

➡ 세입자가 부담해야 할 가능성이 큼

✔ 아이의 낙서, 음식물 오염 등은 세입자의 과실로 인정됨

✔ 임대인이 보증금에서 도배 비용을 공제할 수 있음

💡 해결 방법:

부분 도배 가능 여부 확인 (전체 교체 대신 비용 절감 가능)

보증금에서 공제되는 금액을 협의 후 결정

5. 도배·장판 비용 부담 관련 체크리스트

✅ 계약서 확인: 도배·장판 관련 조항 확인

✅ 입주 전 상태 점검: 입주 당시 벽지·장판 상태를 사진으로 기록

✅ 원인 분석: 자연 마모 vs 세입자 과실 여부 확인

✅ 협의 가능성 고려: 부분 도배 가능 여부 확인 후 협상

💡 부동산 중개사와 협의하거나, 지방자치단체 임대차 분쟁 조정위원회 상담을 활용하는 것도 좋은 방법입니다!

📌 결론: 도배·장판 비용, 누구 부담해야 할까?

1️⃣ 일반적인 노후 → 집주인(임대인) 부담

2️⃣ 세입자의 과실로 인한 훼손 → 세입자(임차인) 부담

3️⃣ 세입자가 개인적 사유로 교체 요청 → 세입자 부담

4️⃣ 임대인이 신규 세입자 맞이를 위해 교체 → 집주인 부담

도배·장판 교체는 임대차 계약에서 흔히 발생하는 문제지만, 계약서 확인 및 협의를 통해 원만하게 해결할 수 있습니다.

입주 전 사진 기록을 남기고, 계약서 조항을 꼼꼼히 확인하는 것이 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법입니다.

세입자와 집주인 모두 합리적인 협의를 통해 원만한 계약을 유지하시길 바랍니다!